70城价涨！“小阳春”房价再翘头

来源：大伟看楼市发布时间：2019-04-16 17:20:38

　　房价真又涨了，2018年四季度开始调整的房价，再次出现反弹：

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　　3月份， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
　　简单的分析一下：
　　3月份房价数据没有出乎意料，在信贷宽松下，统计口径中的70大城市房价数据接近全面上行。3月份出现房价再翘头的原因很简单：
信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。

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　　首先：反弹明显出现，特别是一二线城市
　　上月新建住宅市场价格9个城市房价环比下调，3月份只有4个城市，包括韶关、赣州、深圳、上海，其他城市出现了全面上行。65个城市房价上涨，再次接近2017年市场热度*时间点。
　　二手房市场价格：有10个城市下调，主要是南充、广州、乌鲁木齐、青岛、洛阳、海口、郑州等热点城市。有57个城市二手房价格出现上行。比上个月多了10个城市。
　　从去年10月开始，已经连续6个月有超过10个城市二手房价环比下跌。但3月份明显呈现出了市场小阳春，一二线城市全面上行。特别是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出现明显二手房上涨，12个城市环比上涨超过1%。
　　这些房间出现反弹上涨的城市主要特点是，一二线城市中，前期调整多的。
　　其次：楼市部分城市二手房出现小阳春。金三银四开始出现
　　对比之前，一线城市平均二手房价格再次出现上涨。
　　*近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计4月份很可能会表现的更明显。
　　*近很多之前跌的城市二手房房价又反弹了，主要原因还是信贷刺激下，人为的炒作，过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空！
　　这一轮小阳春到底多长？核心还是看信贷政策的宽松程度，*典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。
　　过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。
　　*近全国开始出现项目宣布涨价，人为的刺激市场。从过去历史看，房地产行业春节后一般都有一波市场炒作.
　　从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。
　　房地产政策的确有所宽松
　　一季度人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，也是有记录以来的单季新增贷款新高
　　3月居民部门新增人民币贷款8900亿元，比上年同期多增3167亿元，增量创下历史同期新高。其中，居民部门新增短期贷款4294亿元，创下历史新高。
　　从房地产调控内容看，的确出现了多城市宽松，叠加人口政策（其中大量的轻微松绑政策被加码放大。
　　第三：新建住宅网签价格失去意义，信贷高位下，市场回暖持续，市场分化
　　为什么二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨的主要原因有几点：
　　限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格严重失真，
　　一二线有望继续上行，三四线调整持续
　　3月过去了，整体看，全国楼市并未出现大幅度变动，在整体平稳的市场下，不同区域市场出现不同的变化。
　　一线城市整体出现了比较明显的变化，其中北京商品房住宅成交31.1万平米，环比上涨了108%,同比上涨达到了130%.二手房成交量也达到了1.6万套，是*近10个月的*值。
　　据上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%。
　　广州成交90.2万平米环比上涨177%，同比上涨48%。深圳成交29.52万平米，环比上涨139%，同比上涨49%。
　　二线代表城市环比上升82%，同比上升30%，大连、南京升幅较大，分别达286%和259%；此外温州和南宁升幅较小，未超两成。
　　三线城市平均数据看，同比下调了14%。整体看，市场继续调整中。
　　3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，合计仅发布房地产调控政策15次，累计一季度1月份68次，2月份21次，合计3月份，一季度房地产调控只有104次。（详细政策内容见文后）
　　整体看，从2018年11月开始，楼市政策出台的密集度逐渐放缓，楼市政策以平稳为主，部分城市出现了微调之前过严的调控政策。
　　首先：楼市继续发展，房地产调控政策也持续，*近各地微调市场不断，也有部分城市重申政策稳定：人才政策继续密集出台，包括高碑店等城市的人才政策明显与购房挂钩。对于市场来说，对政策预期宽松成为市场主流。
　　其次：多个城市针对楼市出现的谣言发布政策，包括济南、郑州等地，辟谣松绑限购限价。整体看，楼市*近出现小阳春，市场各种谣言明显出现。济南也住建局与公安局联合发布通知。
　　第三：三稳成为*关键的政策方向。
　　稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省份都明确提及。*近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。
　　公布2019年一季度销售业绩的房企合计30家，这30家房企一季度合计销售业绩为10469亿，与2018年同期的10096亿相比，同比上涨了3.7%。
　　不同企业之间的分化明显加剧。
　　对比过去数据，2019年一季度房企销售明显涨幅放缓，龙头房企规模出现同比下调。
　　房企2019一季度相比2018年明显出现了3个特点：
　　1：整体销售额出现涨幅明显放缓，龙头房企全面同比下调，销售数据开始退烧。
　　2：分化继续明显，整体看，中小房企数据依然在上涨。
　　3：春节期间返乡置业退烧，影响布局三四线城市企业销售。
　　出现一季度数据放缓的原因除市场本身退烧外，与2018年当时有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

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　　*后伟哥总结一下：中国房地产短期看政策，中期看政策，长期看政策，政策里*关键的是信贷，只要信贷足够，涨就必然。现在看，杠杆率还不高，所以只是刚翘头，但3月份信贷数据再次出乎意料的高位必然导致4月份价格波动蔓延。
　　原创：张大伟大伟看楼市

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